Stan techniczny wielkiej plyty bez mitow
Najpopularniejszy mit glosi, ze bloki z plyty projektowano na piecdziesiat lat i ten czas wlasnie mija. W rzeczywistosci projektowa trwalosc konstrukcji zelbetowych jest znacznie wieksza, a o kondycji konkretnego budynku decyduje nie wiek, tylko stan zlaczy, stopien skorodowania stali i to, czy budynek byl porzadnie utrzymywany. Wiekszosc blokow przeszla w ostatnich dekadach termomodernizacje, wymiane instalacji i remonty dachow, co realnie przedluzylo ich zycie.
Drugi mit dziala w przeciwna strone: skoro stoi tyle lat, to wszystko jest w porzadku. Tez nieprawda. Zdarzaja sie budynki z zaniedbanymi czesciami wspolnymi, przeciekajacymi dachami i pionami pamietajacymi czasy budowy. Dlatego oceniac trzeba konkretny blok, a nie technologie jako taka. Dobra wiadomosc jest taka, ze stan budynku widac w dokumentach spoldzielni albo wspolnoty: w planach remontowych, przegladach okresowych i wysokosci funduszu remontowego.
Na co patrzec przy ogladaniu mieszkania w plycie
Zaczynaj od czesci wspolnych, bo one mowia o gospodarzu budynku. Czysta klatka, sprawny domofon, rowne skrzynki pocztowe i wyremontowany dzwig to znak, ze spoldzielnia albo wspolnota dziala. W mieszkaniu sprawdz slady wilgoci przy oknach i na scianach szczytowych, stan pionow w lazience, czy kuchnia ma sprawna wentylacje oraz jak wyglada instalacja elektryczna, bo aluminiowe przewody z czasow budowy to czesty punkt kosztorysu remontu.
Zapytaj o wiek pionow wodnych i kanalizacyjnych, termin ostatniej wymiany instalacji gazowej i o to, czy budynek mial remont dachu. Warto tez ustalic, czy w mieszkaniu byly przerobki scian, bo w wielkiej plycie wiekszosc scian jest konstrukcyjna i samowolne wyburzenia to powazny problem prawny i techniczny. Ogolne zasady ogladania mieszkan z rynku wtornego opisujemy tez w poradniku o kupnie pierwszego mieszkania.
Docieplenie i okna: co zmienila termomodernizacja
Docieplenie elewacji to najwazniejsza zmiana, jaka przeszla wiekszosc blokow z plyty. Roznica w rachunkach za ogrzewanie miedzy budynkiem ocieplonym a nieocieplonym potrafi siegac kilkudziesieciu procent, dlatego pierwsze pytanie przy ogladaniu brzmi: kiedy budynek byl docieplany i jaka grubosc styropianu zastosowano. Stare docieplenia z lat dziewiecdziesiatych bywaja cienkie i moga wymagac uzupelnienia w kolejnych latach, co oznacza przyszle obciazenie funduszu remontowego.
Okna w mieszkaniach z drugiej reki sa zwykle juz plastikowe, ale ich wiek ma znaczenie: dwudziestoletnie pakiety maja gorsze parametry niz wspolczesne i czesto wymagaja regulacji albo wymiany uszczelek. Wymiana okien w calym mieszkaniu to wydatek orientacyjnie od piecu do dwunastu tysiecy zlotych zaleznie od liczby i rozmiaru okien. Szczegolowo rozpisalismy to w tekscie ile kosztuje wymiana okien w bloku.
Akustyka: najslabszy punkt i co da sie poprawic
Akustyka to najczesciej wymieniana wada wielkiej plyty i akurat ten zarzut ma pokrycie w rzeczywistosci. Stropy i sciany przenosza dzwieki uderzeniowe: kroki sasiada z gory, przesuwanie krzesel, wiercenie slychac wyraznie. Dzwieki powietrzne, czyli rozmowy czy telewizor, sa tlumione lepiej, niz glosi legenda, o ile sasiedzi nie zamontowali telewizora bezposrednio na wspolnej scianie.
Czesc problemow da sie ograniczyc. Podloga plywajaca z warstwa tlumiaca zmniejsza przenoszenie dzwiekow do sasiada z dolu, sufit podwieszany z welna mineralna tlumi halas z gory, a zabudowa sciany dzialowej plyta gipsowa na stelazu z wypelnieniem poprawia komfort od strony glosnego sasiada. Sa to jednak dzialania czesciowe: kupujac mieszkanie w plycie, trzeba zaakceptowac, ze standardu akustycznego nowego apartamentowca sie nie osiagnie. Najlepszym testem jest wizyta w mieszkaniu wieczorem, gdy budynek zyje.
Czynsz i fundusz remontowy: co placi sie co miesiac
Oplaty w blokach z plyty bywaja wyzsze niz w nowym budownictwie i to zaskakuje kupujacych. Skladaja sie na nie zaliczki na ogrzewanie, wode, wywoz odpadow, sprzatanie, dzwig oraz fundusz remontowy. W Pabianicach laczne oplaty za mieszkanie sredniej wielkosci w spoldzielczym bloku wynosza orientacyjnie od szesciuset do tysiaca stu zlotych miesiecznie, zaleznie od metrazu, zuzycia i stawek konkretnej spoldzielni.
Fundusz remontowy warto traktowac jak informacje, nie jak koszt do unikniecia. Wyzsza stawka czesto oznacza, ze budynek ma plan remontow i pieniadze na ich realizacje. Przed zakupem poproc sprzedajacego o zaswiadczenie o wysokosci oplat i sprawdz w spoldzielni, jakie remonty sa planowane, bo uchwalona wymiana dzwigow albo pionow moze oznaczac podniesienie stawki. To rutynowe pytania i nikt nie powinien robic z nich tajemnicy.
Instalacje: prad, woda i wentylacja
Najwiekszym pojedynczym kosztem remontu mieszkania w plycie bywa instalacja elektryczna. Aluminiowe przewody i stare zabezpieczenia nie sa przystosowane do dzisiejszej liczby urzadzen, a przy powaznym remoncie wymiana instalacji jest standardem. Koszt dla mieszkania sredniej wielkosci to orientacyjnie od szesciu do dwunastu tysiecy zlotych z materialami. Szczegoly znajdziesz w tekscie o wymianie instalacji elektrycznej w mieszkaniu.
Instalacje wodne w pionach nalezy do budynku i wymienia je spoldzielnia, ale podejscia w mieszkaniu sa po stronie wlasciciela. Warto sprawdzic, czy rury w mieszkaniu byly juz wymieniane na plastikowe. Wentylacja grawitacyjna w plycie dziala poprawnie, o ile kratki nie zostaly zaklejone, a szczelne okna maja nawiewniki. Brak nawiewnikow w polaczeniu z nowymi oknami to prosta droga do wilgoci i grzyba, czego slady czesto widac w naroznikach pokoi.
Potencjal remontowy i uklad mieszkania
Uklady mieszkan w plycie sa powtarzalne i to ulatwia planowanie: sprawdzone rozwiazania z identycznych mieszkan latwo znalezc i przeniesc do siebie. Typowe metraze sa zwarte, korytarze krotkie, a kuchnie czesto osobne, co czesc kupujacych uwaza dzis za zalete. Ograniczeniem sa sciany konstrukcyjne: powiekszanie salonu o kuchnie przez wyburzenie sciany wymaga ekspertyzy konstruktora i zgody, a czesto jest po prostu niemozliwe.
Realny kosztorys generalnego remontu mieszkania w plycie, z wymiana instalacji, podlog, lazienki i kuchni, to orientacyjnie od tysiaca piecuset do dwoch tysiecy piecuset zlotych za metr kwadratowy, zaleznie od standardu. Planowanie prac krok po kroku opisujemy w poradniku remont mieszkania krok po kroku, a sprawdzonych wykonawcow z okolicy znajdziesz w kategorii remonty w Pabianicach.
Ceny wielkiej plyty wobec nowego budownictwa
Roznica cenowa miedzy plyta a nowym budownictwem jest wyrazna. Mieszkania w blokach z plyty w Pabianicach osiagaja ceny orientacyjnie od szesciu do osmiu tysiecy zlotych za metr kwadratowy zaleznie od stanu i lokalizacji, podczas gdy nowe inwestycje zaczynaja sie zwykle powyzej osmiu tysiecy za metr w stanie deweloperskim, do ktorego trzeba doliczyc wykonczenie.
Uczciwy rachunek wymaga jednak dodania kosztow remontu do ceny plyty i kosztow wykonczenia do ceny dewelopera. Mieszkanie w plycie po generalnym remoncie potrafi kosztowac lacznie tyle, co nowe po wykonczeniu, a wtedy przewaga sprowadza sie do lokalizacji i dostepnosci od reki. Z kolei mieszkanie w plycie w stanie do odswiezenia, kupione w dobrej cenie, pozostaje najtanszym sposobem na wlasne mieszkanie w miescie. Punktem odniesienia zawsze powinny byc ceny transakcyjne, a nie ofertowe, o czym piszemy w artykule o wycenie nieruchomosci.
Dla kogo wielka plyta bedzie dobrym wyborem
Wielka plyta broni sie u kupujacych z ograniczonym budzetem, ktorzy chca mieszkac blisko centrum, szkol i komunikacji, a nie na obrzezach. Sprawdza sie u osob gotowych na remont rozlozony w czasie oraz u inwestorow kupujacych pod wynajem, bo relacja czynszu najmu do ceny zakupu wypada tu korzystnie. Doceniaja ja tez seniorzy: dzwigi, uslugi w zasiegu spaceru i ukształtowane sasiedztwo maja swoja wartosc.
Gorzej wypada u osob wrazliwych na halas i oczekujacych standardu nowego budownictwa: klimatyzacji, garazu podziemnego, cichych stropow. Tego plyta nie zapewni nawet po najlepszym remoncie. Jesli szukasz mieszkania na start, porownaj konkretne oferty z obu segmentow, policz pelne koszty i obejrzyj mieszkania o roznych porach dnia. Aktualne ogloszenia i biura posrednictwa znajdziesz w kategorii nieruchomosci w Pabianicach.
