Zdolnosc i budzet zanim zaczna sie ogladania
Ogladanie mieszkan bez znajomosci wlasnego budzetu to najczestszy falstart. Dziala to w obie strony: albo zakochujesz sie w mieszkaniu, na ktore cie nie stac, albo z ostroznosci szukasz ponizej swoich mozliwosci i odrzucasz oferty, ktore bylyby w zasiegu. Dlatego pierwszym krokiem jest wizyta u doradcy kredytowego albo w dwoch czy trzech bankach i sprawdzenie zdolnosci na konkretnych liczbach.
Do zdolnosci trzeba doliczyc wklad wlasny, zwykle minimum dwadziescia procent ceny, choc czesc bankow akceptuje dziesiec procent z dodatkowym ubezpieczeniem. Przy mieszkaniu za czterysta tysiecy zlotych oznacza to od czterdziestu do osiemdziesieciu tysiecy gotowki, plus rezerwa na koszty transakcyjne i remont. Jak krok po kroku przygotowac sie do rozmow z bankami, opisujemy w tekscie kredyt hipoteczny, jak sie przygotowac. Dopiero z ta wiedza warto umawiac pierwsze prezentacje.
Rynek pierwotny a wtorny: co wybrac na start
Rynek pierwotny kusi nowoscia: swieze instalacje, brak historii poprzednich lokatorow, gwarancja dewelopera. W zamian placi sie za stan deweloperski, wiec do ceny trzeba doliczyc wykonczenie, orientacyjnie od tysiaca piecuset do trzech tysiecy zlotych za metr kwadratowy. Dochodzi czas oczekiwania na oddanie budynku i ryzyko opoznien. W Pabianicach oferta nowych inwestycji jest ograniczona, wiec wybor czesto naturalnie kieruje sie ku rynkowi wtornemu.
Rynek wtorny daje lokalizacje w ukształtowanych czesciach miasta, czesto z dojrzala zielenia i pelna infrastruktura, oraz mozliwosc wprowadzki od reki. Ceny bywaja nizsze niz u dewelopera, ale trzeba realnie ocenic koszt remontu, ktory przy starszym mieszkaniu potrafi zjesc cala roznice. Dla kupujacych po raz pierwszy kluczowa zaleta rynku wtornego jest to, ze mieszkanie widac takim, jakie jest, razem z blokiem, sasiadami i widokiem z okna, a nie na wizualizacji.
Na co patrzec podczas ogladania
Na prezentacji latwo dac sie uwiesc swiezo odmalowanym scianom. Doswiadczeni kupujacy patrza na to, czego nie da sie szybko zamaskowac: stan pionow i instalacji, slady wilgoci na suficie i w rogach, szczelnosc okien, rownosc podlog, wiek pieca albo sposob ogrzewania. Warto odkrecic kran, sprawdzic cisnienie wody, zajrzec pod zlew i do piwnicy, jesli przynalezy do mieszkania.
Rownie wazne jest otoczenie. Blok warto obejrzec o roznych porach dnia: parking wieczorem, halas ulicy w godzinach szczytu, okolica w weekend. Kilka pytan do sprzedajacego o wysokosc czynszu, planowane remonty czesci wspolnych i sasiadow kosztuje niewiele, a duzo mowi. Jesli rozwazasz mieszkanie w starszym budownictwie, przeczytaj nasz osobny tekst o tym, czym rozni sie mieszkanie w bloku z wielkiej plyty od nowszych inwestycji, bo to czesty wybor przy pierwszym zakupie.
Ksiega wieczysta: mechanizm, ktory chroni kupujacego
Ksiega wieczysta to publiczny rejestr, ktory pokazuje, kto naprawde jest wlascicielem i czym nieruchomosc jest obciazona. Sklada sie z czterech dzialow: oznaczenie nieruchomosci, wlasciciel, prawa i roszczenia osob trzecich oraz hipoteki. Przed jakakolwiek wplata trzeba porownac dane z ksiegi z dowodem sprzedajacego i z trescia ogloszenia. Niezgodnosc nazwisk, wpisana sluzebnosc mieszkania albo roszczenie w dziale trzecim to sygnaly do wyjasnienia przed dalszymi krokami.
Hipoteka w dziale czwartym nie przekresla zakupu: wiekszosc mieszkan na rynku wtornym jest kupowana z kredytem i sprzedawana przed pelna splata. Transakcje konstruuje sie wtedy tak, ze czesc ceny idzie bezposrednio do banku sprzedajacego na splate zadluzenia. Wymaga to zaswiadczenia o saldzie i promesy wykreslenia hipoteki, a nad calym mechanizmem czuwa notariusz.
Negocjacje ceny przy pierwszym zakupie
Poczatkujacy kupujacy popelniaja dwa przeciwne bledy: albo placa cene ofertowa bez slowa, albo skladaja oferte nizsza o jedna piata i obrazaja sprzedajacego. Rozsadne pole negocjacji na rynku wtornym to orientacyjnie od dwoch do piecu procent, wiecej przy mieszkaniach z widocznymi wadami albo dlugo wiszacych w ogloszeniach. Punktem wyjscia powinny byc ceny transakcyjne podobnych mieszkan, o ktorych piszemy w artykule o powstawaniu wyceny nieruchomosci.
Argumenty dzialaja lepiej niz targowanie sie dla zasady. Okna do wymiany, stara instalacja elektryczna, pietnasty rok bez remontu lazienki: kazda z tych rzeczy ma swoja cene i moze uzasadnic propozycje. Sila kupujacego jest tez finansowanie: gotowka albo gotowa promesa kredytowa pozwala zaproponowac szybka transakcje w zamian za ustepstwo cenowe. Warto tez po prostu zapytac, czy cena jest do rozmowy: zaskakujaco czesto odpowiedz brzmi tak.
Umowa przedwstepna: co musi sie w niej znalezc
Umowa przedwstepna wiaze strony do czasu zawarcia wlasciwego aktu i daje kupujacemu czas na zalatwienie kredytu. Powinna okreslac cene, dokladne oznaczenie mieszkania z numerem ksiegi wieczystej, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz wysokosc i charakter wplaty: zadatek albo zaliczke. Zadatek zabezpiecza obie strony, zaliczka po prostu wraca, gdy transakcja upadnie.
Kupujacy z kredytem powinien zadbac o zapis na wypadek odmowy finansowania, na przyklad zwrot zadatku, jesli mimo starannosci bank odmowi kredytu. Bez takiej klauzuli odmowa banku moze oznaczac utrate wplaconych pieniedzy. Forma notarialna umowy przedwstepnej kosztuje wiecej, ale pozwala dochodzic zawarcia umowy przed sadem i umozliwia wpis roszczenia do ksiegi wieczystej. Pelny przebieg formalnosci opisujemy w tekscie zakup mieszkania krok po kroku, a przy nietypowych zapisach warto pokazac projekt umowy prawnikowi.
Koszty transakcyjne poza cena mieszkania
Cena z ogloszenia to nie wszystko, co zaplacisz. Poczatkujacy czesto dowiaduja sie o dodatkowych kosztach dopiero u notariusza, dlatego warto policzyc je wczesniej i odlozyc na nie osobna pule.
- podatek od czynnosci cywilnoprawnych: dwa procent ceny przy rynku wtornym, przy pierwszym mieszkaniu z rynku wtornego czesto przysluguje zwolnienie
- taksa notarialna z podatkiem VAT: orientacyjnie od tysiaca do trzech tysiecy zlotych zaleznie od ceny mieszkania
- oplaty sadowe za wpisy do ksiegi wieczystej: kilkaset zlotych
- prowizja posrednika, jesli kupujesz przez biuro: orientacyjnie od dwoch do trzech procent
- koszty okolokredytowe: wycena nieruchomosci, ubezpieczenia, prowizja banku
- rezerwa na remont, przeprowadzke i pierwsze wyposazenie
Zwolnienie z podatku od czynnosci cywilnoprawnych dotyczy osob, ktore kupuja pierwsze mieszkanie i nie posiadaly wczesniej zadnej nieruchomosci mieszkalnej. Przy cenie czterystu tysiecy zlotych to osiem tysiecy oszczednosci, wiec warto upewnic sie u notariusza, czy spelniasz warunki.
Odbior mieszkania i przeprowadzka
Po akcie notarialnym nastepuje wydanie mieszkania, potwierdzone protokolem zdawczo odbiorczym. Spisuje sie w nim stany licznikow pradu, wody, gazu i ciepla oraz stan mieszkania i przekazywane wyposazenie. Protokol chroni obie strony przed sporami o rachunki i o to, co mialo zostac w mieszkaniu. Kupujacy przepisuje na siebie umowy z dostawcami mediow i zglasza sie do wspolnoty albo spoldzielni w sprawie oplat.
Przy zakupie od dewelopera odbior techniczny to osobny etap z wlasnymi pulapkami, ktory opisujemy w artykule odbior mieszkania od dewelopera. Sama przeprowadzke warto zaplanowac z wyprzedzeniem, zwlaszcza jesli laczy sie z remontem: kolejnosc prac i transport mebli lepiej ustalic przed odbiorem kluczy. Praktyczne wskazowki zebralismy w poradniku jak przygotowac sie do przeprowadzki.
Bledy kupujacych po raz pierwszy
Najdrozszy blad to kupowanie sercem bez sprawdzenia stanu prawnego i technicznego. Ladne wykonczenie potrafi zaslonic stara instalacje, a sympatyczny sprzedajacy nie zastapi lektury ksiegi wieczystej. Drugi blad to pomijanie kosztow okololokalowych: czynszu, ogrzewania, funduszu remontowego. Mieszkanie tansze w zakupie potrafi byc drozsze w utrzymaniu o kilkaset zlotych miesiecznie.
Trzeci blad to presja czasu. Sprzedajacy i posrednicy czasem przyspieszaja decyzje informacja o innych chetnych. Nawet jesli to prawda, wplata zadatku bez przeczytania umowy i sprawdzenia dokumentow to ryzyko nieproporcjonalne do korzysci. Mieszkania beda pojawiac sie kolejne, stracony zadatek nie wroci. Ostatnia rada: korzystaj z pomocy, ale swiadomie. Oferty biur posrednictwa znajdziesz w kategorii nieruchomosci w Pabianicach, a niezalezna kontrola dokumentow przez prawnika przy pierwszej transakcji kosztuje ulamek wartosci bledu, przed ktorym chroni.
