Najem zwykły a najem okazjonalny
Najem zwykły to podstawowa forma, w której obowiązuje pełna ochrona lokatora wynikająca z ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel nie może wypowiedzieć umowy poza przypadkami wskazanymi w przepisach, a eksmisja wymaga wyroku sądu i wskazania lokalu socjalnego albo pomieszczenia tymczasowego, jeśli sąd tak orzeknie.
Najem okazjonalny to wariant dla właścicieli będących osobami fizycznymi, którzy nie wynajmują w ramach działalności gospodarczej. Najemca dołącza do umowy oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji co do opróżnienia lokalu oraz wskazuje inny lokal, do którego może się wyprowadzić, wraz ze zgodą jego właściciela. Umowę zgłasza się do urzędu skarbowego w terminie ustawowym, bo bez tego zgłoszenia cała konstrukcja traci swoje zalety.
Dla najemcy najem okazjonalny oznacza słabszą ochronę przed eksmisją, dla właściciela realnie krótszą drogę odzyskania mieszkania. Koszt oświadczenia notarialnego to zwykle od 250 do 400 zł i najczęściej ponosi go najemca. Firmy pośredniczące znajdziesz w kategorii nieruchomości.
Co musi zawierać umowa
Umowa najmu wymaga formy pisemnej, jeśli zawierana jest na czas dłuższy niż rok. Ustne ustalenia i tak są ważne, ale przy sporze nie ma czym ich udowodnić. Poniższe elementy powinny znaleźć się w każdej umowie.
- dokładne oznaczenie stron wraz z numerami dokumentów tożsamości i adresami do doręczeń
- opis lokalu: adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej, liczba pomieszczeń
- czas trwania umowy: określony z datą końcową albo nieokreślony
- wysokość czynszu najmu i termin płatności oraz numer rachunku
- sposób rozliczenia opłat niezależnych od właściciela, czyli mediów
- wysokość kaucji, termin jej wpłaty i zasady zwrotu
- liczba osób zamieszkujących lokal oraz zgoda albo zakaz podnajmu
- zasady dostępu właściciela do lokalu i termin uprzedzenia o wizycie
- warunki wypowiedzenia dla obu stron
- wykaz wyposażenia, najlepiej jako załącznik do protokołu
Do umowy warto dołączyć zgodę na kontakt mailowy jako formę doręczania oświadczeń informacyjnych. Oświadczenia o wypowiedzeniu i tak wymagają formy pisemnej, ale bieżąca korespondencja idzie sprawniej, gdy obie strony mają ustalony kanał.
Kaucja: wysokość, cel i zasady zwrotu
Kaucja zabezpiecza roszczenia właściciela z tytułu niezapłaconego czynszu i opłat oraz z tytułu zniszczeń przekraczających normalne zużycie. Przepisy ograniczają jej wysokość, a rynkowo w Pabianicach wynosi ona najczęściej równowartość jednego miesięcznego czynszu, rzadziej dwóch.
Kaucja nie jest zaliczką na ostatni miesiąc. Praktyka odmieszkiwania kaucji jest wygodna, ale pozbawia właściciela zabezpieczenia dokładnie wtedy, gdy jest ono najbardziej potrzebne, więc większość umów wprost tego zabrania.
Zwrot następuje po zwrocie lokalu, po potrąceniu należności, w terminie wskazanym w ustawie i liczonym od opróżnienia mieszkania. Żeby potrącenie było skuteczne, właściciel powinien wskazać konkretne pozycje i ich wartość, najlepiej na podstawie protokołu i kosztorysu albo faktury. Ogólne stwierdzenie o zniszczeniach nie wystarcza.
Normalne zużycie obciąża właściciela. Przetarty lakier na progu po dwóch latach mieszkania to zużycie. Wyrwany uchwyt szafki i dziura w drzwiach to szkoda. Granica bywa sporna, dlatego decyduje dokumentacja z dnia przekazania.
Protokół zdawczo-odbiorczy i liczniki
Protokół to najważniejszy załącznik do umowy i jednocześnie ten, który najczęściej się pomija. Sporządza się go dwukrotnie: przy wydaniu lokalu i przy jego zwrocie, w obu przypadkach z podpisami obu stron.
W protokole zapisuje się stan każdego pomieszczenia, stan wyposażenia z numerami seryjnymi sprzętów, liczbę przekazanych kluczy i pilotów oraz stany wszystkich liczników z datą odczytu. Do protokołu dołącza się zdjęcia albo krótkie nagranie, na których widać datę wykonania.
Liczniki wymagają szczególnej uwagi: energia elektryczna, gaz, woda zimna i ciepła, a w części budynków także podzielniki ciepła. Jeśli umowa z dostawcą energii ma być przepisana na najemcę, ustalcie to od razu i wskażcie, kto składa wniosek. Przy zmianie mieszkania przyda się też lista rzeczy do załatwienia z tekstu o przygotowaniu przeprowadzki.
Rozliczenie mediów: ryczałt czy licznik
Są dwa modele. W pierwszym najemca płaci czynsz oraz zaliczki na media, które są rozliczane po otrzymaniu faktur i rozliczenia ze spółdzielni lub wspólnoty. W drugim płaci jedną kwotę ryczałtową obejmującą wszystko.
Ryczałt jest prosty, ale przenosi ryzyko na jedną ze stron. Przy chłodnej zimie traci właściciel, przy ciepłej najemca. Model zaliczkowy jest uczciwszy, wymaga jednak dyscypliny: właściciel powinien pokazywać faktury i rozliczenie, a nie tylko podawać kwotę do dopłaty.
W umowie zapisz, kiedy następuje rozliczenie, w jakim terminie płaci się niedopłatę i jak zwracana jest nadpłata. Ustal też, co dzieje się z rozliczeniem rocznym, jeśli umowa kończy się w środku okresu rozliczeniowego, bo rozliczenie ze wspólnoty przychodzi zwykle kilka miesięcy później.
Podwyżka czynszu: tryb i terminy
Podwyżka czynszu przy najmie na czas nieokreślony wymaga wypowiedzenia dotychczasowej wysokości w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Obowiązuje termin wypowiedzenia liczony na koniec miesiąca kalendarzowego, wynikający z ustawy o ochronie praw lokatorów. Rozmowa telefoniczna ani wiadomość w komunikatorze nie wywołują skutku.
Najemca może w określonym terminie zażądać na piśmie uzasadnienia podwyżki albo ją zakwestionować, wnosząc pozew do sądu. Może też odmówić przyjęcia podwyżki, co oznacza rozwiązanie umowy z upływem okresu wypowiedzenia.
Przy umowie na czas określony czynsz zmienia się tylko wtedy, gdy umowa przewiduje taką możliwość, na przykład przez klauzulę waloryzacyjną powiązaną z inflacją. Bez takiego zapisu obowiązuje stawka z umowy aż do jej końca.
Podwyżka opłat niezależnych od właściciela, czyli mediów, działa inaczej: właściciel przekazuje najemcy zmianę wraz z dokumentem od dostawcy i nie jest to podwyżka czynszu w rozumieniu ustawy.
Wypowiedzenie umowy
Umowa na czas nieokreślony może być wypowiedziana przez najemcę z zachowaniem terminu umownego, a przez właściciela wyłącznie z przyczyn wskazanych w ustawie. Najczęstsza z nich to zaległość w płatnościach za co najmniej trzy pełne okresy, poprzedzona pisemnym uprzedzeniem i wyznaczeniem dodatkowego terminu na zapłatę.
Umowa na czas określony wiąże obie strony do końca okresu, chyba że wprost przewiduje przypadki wcześniejszego wypowiedzenia. To ważne dla obu stron: najemca nie wyprowadzi się bez konsekwencji po dwóch miesiącach, a właściciel nie odzyska mieszkania szybciej, bo znalazł lepszą ofertę.
Inne ustawowe podstawy wypowiedzenia to używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową, niszczenie go, rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu oraz podnajem bez zgody. Każda z nich wymaga zachowania trybu i formy opisanych w przepisach.
Naprawy: co obciąża właściciela, a co najemcę
Podział wynika z kodeksu cywilnego i ustawy, a nie z tego, kto szybciej zadzwoni po fachowca. Właściciel odpowiada za utrzymanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku, czyli za instalacje, konstrukcję, stolarkę okienną i drzwiową oraz za wymianę zużytych urządzeń stanowiących wyposażenie mieszkania.
Najemcę obciążają drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem lokalu.
- wymiana żarówek, bezpieczników i uszczelek w bateriach
- konserwacja i drobne naprawy podłóg, drzwi i okien oraz ich okuć
- malowanie ścian i sufitów w zakresie wynikającym ze zwykłego użytkowania
- udrażnianie przewodów odpływowych do pionu zbiorczego
- naprawa uszkodzeń powstałych z winy najemcy lub osób, które u niego przebywały
Awaria wymaga natychmiastowego zgłoszenia właścicielowi, najlepiej pisemnie, a przy zalaniu także administracji budynku. Jeśli właściciel nie reaguje, a usuwanie awarii nie może czekać, najemca może wykonać naprawę i żądać zwrotu kosztów, ale musi być w stanie wykazać zgłoszenie i pilność. Postępowanie w takiej sytuacji opisuje tekst o awarii wodnej w mieszkaniu.
Warto sprawdzić także ubezpieczenie. Polisa właściciela zwykle obejmuje mury i stałe elementy, a odpowiedzialność za zalanie sąsiada wymaga osobnego zakresu po stronie najemcy. Co obejmują poszczególne warianty, wyjaśnia tekst o zakresie ubezpieczenia mieszkania.
Meldunek najemcy: fakty i mity
Obowiązek meldunkowy nadal istnieje i osoba mieszkająca pod danym adresem dłużej niż wskazany w przepisach okres powinna zameldować się na pobyt czasowy. Do zameldowania potrzebny jest dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu, którym jest właśnie umowa najmu, oraz potwierdzenie pobytu przez właściciela.
Zameldowanie na pobyt czasowy nie daje najemcy żadnych praw do mieszkania. Nie utrudnia sprzedaży, nie tworzy prawa własności i wygasa samo z upływem zadeklarowanego okresu. Obawa właścicieli w tej sprawie jest powszechna, ale nie ma oparcia w przepisach.
Odmowa potwierdzenia pobytu bywa wpisywana do umów, choć nie zwalnia to najemcy z obowiązku meldunkowego. Rozsądniej ustalić z góry, na jaki okres właściciel potwierdza pobyt, i zapisać to w umowie.
Na co uważać przy zawieraniu umowy
Przed podpisaniem sprawdź w księdze wieczystej, kto jest właścicielem lokalu, i porównaj dane z dokumentem tożsamości osoby podpisującej. Jeśli podpisuje pełnomocnik albo jeden ze współwłaścicieli, poproś o pełnomocnictwo lub zgodę pozostałych.
- brak protokołu i zdjęć w dniu wydania kluczy, czyli gwarancja sporu o kaucję
- umowa bez wskazania sposobu rozliczenia mediów, z samą kwotą zaliczki
- zapis o karze umownej za wcześniejsze rozwiązanie, nieproporcjonalny do czynszu
- kaucja wpłacana gotówką bez pokwitowania, zamiast przelewem z tytułem
- brak zgody współwłaściciela albo umowa podpisana przez osobę spoza księgi wieczystej
- przekazanie mieszkania przed podpisaniem umowy, na słowo, do czasu spotkania
Przy wątpliwościach co do treści umowy pomoc kancelarii kosztuje zwykle od 200 do 500 zł za sprawdzenie i poprawienie wzoru, a sytuacje, w których warto po nią sięgnąć, opisuje tekst o tym, kiedy potrzebny jest prawnik. Ten materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie.
