Co realnie robi pośrednik
Praca pośrednika zaczyna się przed publikacją ogłoszenia. Sprawdza stan prawny lokalu w księdze wieczystej, ustala, czy nie ciążą na nim wpisy hipoteczne albo służebności, i wyłapuje sytuacje, które później potrafią wywrócić transakcję, na przykład niezakończone postępowanie spadkowe.
Drugi obszar to marketing. Dobre biuro robi zdjęcia albo zleca je zawodowcowi, przygotowuje rzut z wymiarami, pisze opis i wykupuje płatne wyróżnienia na portalach. To kosztuje pieniądze, które właściciel sprzedający sam musiałby wyłożyć z własnej kieszeni.
Trzeci obszar to obsługa ruchu. Przy dobrze wycenionym mieszkaniu w Pabianicach potrafi się odezwać kilkadziesiąt osób w ciągu dwóch tygodni. Pośrednik filtruje ich, umawia prezentacje, prowadzi negocjacje i pilnuje terminów aż do aktu notarialnego.
Warto od razu zapytać, które z tych elementów faktycznie wchodzą w zakres usługi. Biura z listy kategorii nieruchomości różnią się bardzo mocno tym, ile pracy wykonują naprawdę, a ile ograniczają do wklejenia ogłoszenia na portal.
Ile wynosi prowizja i kto ją płaci
W Pabianicach i okolicznych gminach spotkasz najczęściej następujące stawki.
- Prowizja od sprzedającego przy umowie otwartej: od 2 do 3 procent ceny transakcyjnej.
- Prowizja od sprzedającego przy umowie na wyłączność: od 1,5 do 2,5 procent.
- Prowizja pobierana od obu stron, po połowie: od 1,5 do 2 procent od każdej ze stron.
- Prowizja minimalna, niezależna od ceny lokalu: od 5000 do 9000 zł.
- Obsługa wyłącznie formalna, bez marketingu i prezentacji: od 2500 do 6000 zł ryczałtem.
- Samo przygotowanie oferty i zdjęć, bez prowadzenia sprzedaży: od 500 do 1500 zł.
Do każdej stawki procentowej dolicza się podatek VAT, o czym łatwo zapomnieć przy liczeniu budżetu. Przy mieszkaniu za czterysta tysięcy złotych dwa procent to osiem tysięcy netto, czyli blisko dziesięć tysięcy brutto.
Prowizja jest negocjowalna, zwłaszcza przy droższych lokalach i przy wyłączności. Ustal też jasno moment jej wymagalności: rozsądny zapis wiąże ją z podpisaniem aktu przenoszącego własność, a nie z samą umową przedwstępną.
Wyłączność kontra umowa otwarta
Umowa otwarta pozwala oddać mieszkanie kilku biurom naraz i sprzedawać je równolegle samemu. Brzmi to korzystnie, ale ma wadę, której nie widać na starcie. Żadne biuro nie zainwestuje w takie ogłoszenie pieniędzy, skoro konkurencja może przejąć klienta.
Efekt jest widoczny na portalach: to samo mieszkanie pojawia się w pięciu ogłoszeniach, z różnymi zdjęciami i czasem różnymi cenami. Kupujący czyta to jednoznacznie, jako lokal, którego nikt nie chce, a rozbieżne ceny traktuje jako zaproszenie do zbijania.
Wyłączność oznacza jedną ofertę, jedno źródło informacji i realny budżet na promocję. W zamian biuro zwykle obniża prowizję. Podpisując ją, zwróć uwagę na okres obowiązywania, najlepiej od trzech do sześciu miesięcy, oraz na warunki wypowiedzenia.
Uważaj na klauzule, które nakazują zapłatę prowizji także wtedy, gdy sprzedasz mieszkanie osobie z rodziny albo znajomemu po wygaśnięciu umowy. Taki zapis potrafi być ważny nawet przez rok po zakończeniu współpracy.
Sprzedaż samodzielna i ile realnie zajmuje
Sprzedaż bez pośrednika jest jak najbardziej wykonalna i przy dobrze wycenionym mieszkaniu w centrum Pabianic potrafi zająć kilka tygodni. Trzeba jednak wiedzieć, na co się piszesz, bo koszt nie znika, tylko zamienia się w czas.
Realny nakład to zwykle od trzydziestu do sześćdziesięciu godzin rozłożonych na dwa albo trzy miesiące. Składają się na to zdjęcia, opis, publikacja na kilku portalach, odbieranie telefonów w godzinach pracy, prezentacje w dni powszednie wieczorem i w weekendy oraz kompletowanie dokumentów.
Osobną pozycją jest ruch bezwartościowy. Po opublikowaniu ogłoszenia odezwą się agenci szukający klientów, firmy skupujące mieszkania za siedemdziesiąt procent wartości oraz osoby oglądające lokale dla przyjemności. Odsiew tych kontaktów to zajęcie samo w sobie.
Samodzielna sprzedaż ma sens, gdy masz elastyczny czas, mieszkanie w dobrym stanie i typowym metrażu oraz gdy nie jesteś pod presją terminu. Przy lokalu z problemem prawnym, po spadku albo z lokatorem, pomoc biura lub prawnika zwykle się zwraca.
Wycena i najczęstszy błąd w cenie ofertowej
Cena ofertowa to nie jest punkt wyjścia do negocjacji, tylko filtr, który decyduje, ilu ludzi w ogóle otworzy ogłoszenie. Portale sortują wyniki według ceny i metrażu, więc lokal wyceniony dwadzieścia procent powyżej rynku po prostu nie pojawia się w polu widzenia kupujących z odpowiednim budżetem.
Rzetelna wycena opiera się na cenach transakcyjnych, a nie ofertowych. Ofertowe znajdziesz na portalach, transakcyjne w rejestrze cen prowadzonym przez starostwo powiatowe. Różnica między nimi w Pabianicach wynosi zwykle od trzech do ośmiu procent.
Porównuj lokale z tej samej dzielnicy, o zbliżonym metrażu, piętrze i standardzie. Blok z wielkiej płyty na Bugaju i kamienica przy Zamkowej to dwa różne rynki, choć dzieli je kilka kilometrów.
Najczęstszy błąd polega na starcie z zawyżoną ceną w przekonaniu, że zawsze można ją obniżyć. Ogłoszenie traci wtedy pierwsze, najbardziej wartościowe tygodnie, a portale pokazują historię obniżek, co kupujący odczytują jako sygnał desperacji.
Przygotowanie mieszkania i zdjęcia
Przed sesją zdjęciową warto zrobić trzy rzeczy: usunąć nadmiar przedmiotów, uporządkować drobne usterki i doprowadzić do porządku łazienkę oraz kuchnię. To one najmocniej wpływają na wrażenie ze zdjęć.
Odświeżenie ścian bywa jedyną inwestycją, która realnie się zwraca. Pomalowanie dwupokojowego mieszkania kosztuje w Pabianicach zwykle od 1800 do 3500 zł, a szczegółowe stawki opisaliśmy w tekście o kosztach malowania mieszkania. Nie ma natomiast sensu robić przed sprzedażą pełnego remontu, bo kupujący i tak urządzi lokal po swojemu.
Zdjęcia rób w dzień, przy odsłoniętych oknach i zapalonym świetle, z niskiego punktu i z rogu pomieszczenia. Telefon wystarczy, jeśli masz cierpliwość. Zawodowa sesja u kogoś z kategorii fotograf to koszt od 300 do 800 zł za mieszkanie i przy droższych lokalach zwraca się bez dyskusji.
Do kompletu przydaje się rzut z wymiarami pomieszczeń. Kupujący planujący meble traktuje go jako dowód, że sprzedający ma sprawę poukładaną, a to buduje zaufanie jeszcze przed pierwszą wizytą.
Dokumenty potrzebne do aktu notarialnego
Notariusz poda dokładną listę po zapoznaniu się ze sprawą, ale zestaw podstawowy wygląda zwykle tak.
- Dokument potwierdzający nabycie lokalu: akt notarialny zakupu, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.
- Numer księgi wieczystej, notariusz sprawdza jej treść samodzielnie w systemie.
- Zaświadczenie ze spółdzielni, jeśli sprzedajesz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
- Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych, wydaje je spółdzielnia lub zarządca wspólnoty.
- Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu, z urzędu miasta lub gminy.
- Zaświadczenie z urzędu skarbowego przy nabyciu w drodze spadku lub darowizny, o uregulowaniu podatku.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej, obowiązkowe przy sprzedaży i przekazywane kupującemu.
- Zaświadczenie z banku o wysokości zadłużenia, jeśli na lokalu ciąży hipoteka.
- Dowody osobiste wszystkich osób przystępujących do aktu.
Zaświadczenia mają terminy ważności, zwykle od jednego do trzech miesięcy, więc nie zamawiaj ich za wcześnie. Świadectwo energetyczne kosztuje w Pabianicach od 300 do 600 zł i jest ważne dziesięć lat.
Jeśli mieszkanie ma kilku właścicieli albo pochodzi ze spadku, kompletowanie papierów potrafi zająć od kilku tygodni do kilku miesięcy. Zacznij od tego, a nie od ogłoszenia.
Koszty notarialne i podatek przy sprzedaży
Koszty aktu notarialnego, czyli taksę, podatek od czynności cywilnoprawnych i opłaty sądowe, ponosi zgodnie z utrwaloną praktyką kupujący. Sprzedający płaci zwykle tylko za wypisy aktu dla siebie oraz za własne zaświadczenia.
Jeśli na mieszkaniu jest hipoteka, dochodzi koszt jej wykreślenia, sto złotych opłaty sądowej, a bank pobiera od stu do trzystu złotych za wydanie dokumentu zgody na wykreślenie.
Kluczowa dla sprzedającego jest zasada pięciu lat. Podatek dochodowy w wysokości dziewiętnastu procent od dochodu płacisz wtedy, gdy sprzedajesz lokal przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym go nabyłeś. Po tym okresie podatku nie ma w ogóle.
Dochód to różnica między ceną sprzedaży a udokumentowanym kosztem nabycia powiększonym o nakłady, na przykład koszt remontu potwierdzony fakturami. Warto te faktury zbierać przez cały okres posiadania lokalu.
Zadatek, zaliczka i bezpieczeństwo transakcji
To rozróżnienie decyduje o tym, kto traci pieniądze, gdy transakcja się rozsypie. Zaliczka podlega zwrotowi w każdym przypadku rezygnacji, więc nie zabezpiecza nikogo. Zadatek działa inaczej.
Jeśli od umowy odstąpi kupujący, sprzedający zatrzymuje zadatek. Jeśli odstąpi sprzedający, oddaje kupującemu dwukrotność zadatku. Ta symetria sprawia, że obie strony traktują termin poważnie.
Rozsądna wysokość zadatku w Pabianicach to od pięciu do dziesięciu procent ceny. Zbyt niski nikogo nie wiąże, zbyt wysoki jest ryzykowny dla kupującego, zwłaszcza gdy czeka na decyzję kredytową.
Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej, ale forma aktu notarialnego daje kupującemu możliwość sądowego przymuszenia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Kosztuje to od 600 do 1500 zł i przy droższych lokalach jest rozsądnym wydatkiem. Kiedy warto sięgnąć po specjalistę, opisaliśmy w tekście o sytuacjach wymagających prawnika.
Jak wybrać biuro i na co uważać
Zacznij od pytania o zakres usługi na piśmie. Jeżeli pośrednik nie potrafi wymienić, co konkretnie zrobi za prowizję, prawdopodobnie wklei ogłoszenie na portal i będzie czekał na telefon.
Sprawdź, czy biuro ma ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Jest ono obowiązkowe dla pośredników i chroni klienta przed skutkami błędu, na przykład przeoczonego wpisu w księdze wieczystej. Kwestie polis i cesji przy kredycie omawiamy w kategorii banki i ubezpieczenia.
Poproś o listę lokali sprzedanych w ostatnim roku w twojej okolicy oraz o wskazanie, ile czasu zajęła sprzedaż. Konkretne odpowiedzi odróżniają biuro pracujące od biura zbierającego oferty.
Nie podpisuj umowy w trakcie pierwszej rozmowy i nie zgadzaj się na zapisy o prowizji należnej niezależnie od skutku. Gdy sprzedaż dojdzie do skutku, warto od razu zaplanować kolejny krok, o czym piszemy w poradniku jak przygotować się do przeprowadzki.
