Policz całkowity koszt, zanim zaczniesz oglądać
Ogłoszenia podają czynsz najmu, czyli kwotę dla właściciela. Do niej dochodzi czynsz administracyjny do wspólnoty lub spółdzielni, opłata za wodę i wywóz odpadów, prąd, gaz oraz internet. Realny miesięczny wydatek bywa wyższy od ceny z ogłoszenia o kilkaset złotych, a przy dużym mieszkaniu z ogrzewaniem gazowym różnica rośnie zimą.
Na start przygotuj też kaucję, zwykle w wysokości jednego lub dwóch czynszów, oraz ewentualne wynagrodzenie pośrednika. Zsumuj to wszystko przed pierwszym oglądaniem, bo inaczej wybierzesz mieszkanie, którego nie utrzymasz w trzecim miesiącu. Aktualne oferty i firmy z branży znajdziesz w kategorii nieruchomości.
Oglądanie mieszkania: na co naprawdę patrzeć
Oglądaj przy dziennym świetle i nie spiesz się. Sprawdź ciśnienie wody w kranie i prysznicu, odkręć wodę w kuchni i łazience jednocześnie. Zajrzyj pod zlew i za sedes, tam widać ślady po przeciekach. Otwórz i zamknij każde okno, sprawdź, czy klamki chodzą i czy uszczelki nie są zbite.
Rogi zewnętrznych ścian, okolice okien i łazienka bez okna to miejsca, gdzie najczęściej pojawia się grzyb. Świeżo pomalowana plama na jednej ścianie w starym mieszkaniu bywa sygnałem ostrzegawczym, a nie dowodem dbałości. Więcej znaków rozpoznawczych opisaliśmy w tekście o pleśni i wilgoci w mieszkaniu.
- stan instalacji: gniazdka, tablica bezpieczników, bateria i spłuczka
- ogrzewanie: rodzaj, kto ustala temperaturę, jak rozliczane są koszty
- okna i drzwi wejściowe: szczelność, zamki, domofon
- sprzęt AGD: wiek, sprawność, kto płaci za naprawę
- budynek i okolica: klatka, miejsce postojowe, sklepy, przystanek, hałas wieczorem
Umowa najmu i zapisy, które naprawdę decydują
Umowa powinna wskazywać strony, adres lokalu, wysokość czynszu i terminy płatności, zasady rozliczania mediów, wysokość kaucji, czas trwania umowy oraz warunki wypowiedzenia. Wszystko poza tym też ma znaczenie, ale te punkty rozstrzygają najwięcej sporów.
Zwróć uwagę na różnicę między umową na czas określony a nieokreślony. Umowa na czas określony daje stabilność, ale wypowiesz ją tylko w przypadkach wskazanych wprost w jej treści. Jeśli planujesz przeprowadzkę za rok, powiedz o tym przed podpisaniem i poproś o zapis o możliwości wcześniejszego zakończenia.
Sprawdź też, kto ponosi koszt drobnych napraw, czy możesz wiercić w ścianach, czy dopuszczalne są zwierzęta i czy właściciel może wejść do mieszkania bez uprzedzenia. Podstawowe zasady konstruowania umowy zebraliśmy w artykule o umowie najmu i kaucji.
Kaucja i protokół zdawczo odbiorczy
Kaucja zabezpiecza właściciela przed zaległościami i zniszczeniami. Nie jest zaliczką na czynsz i nie służy do przemieszkania ostatniego miesiąca, chyba że strony wyraźnie się na to umówią. Wpłać ją przelewem z opisem, żeby mieć dowód, i dopilnuj, aby jej wysokość znalazła się w umowie.
Protokół zdawczo odbiorczy to twoja najlepsza polisa. Spisz stan liczników prądu, wody i gazu, wypisz wyposażenie i opisz istniejące uszkodzenia, nawet drobne. Zrób zdjęcia z datą i wyślij je właścicielowi wiadomością, żeby obie strony miały ten sam komplet materiałów.
Bez protokołu przy wyprowadzce trudno wykazać, że rysa na blacie była tam wcześniej. To najczęstsza przyczyna kłótni o zwrot kaucji, a jednocześnie problem, którego uniknięcie zajmuje dwadzieścia minut w dniu przekazania kluczy.
Najem okazjonalny: jak działa ten mechanizm
Najem okazjonalny to konstrukcja, która ułatwia właścicielowi odzyskanie mieszkania, jeśli najemca przestanie płacić i nie chce się wyprowadzić. Najemca wskazuje inny lokal, do którego może się wyprowadzić, przedstawia oświadczenie właściciela tego lokalu i podpisuje u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
Dla najemcy oznacza to jedno: przy poważnym naruszeniu umowy droga do eksmisji jest krótsza niż przy zwykłym najmie. Jeśli płacisz regularnie i dbasz o lokal, ta forma nie działa przeciwko tobie, a często pozwala wynegocjować niższy czynsz, bo właściciel czuje się bezpieczniej.
Koszt notarialny ponosi zwykle najemca i jest to orientacyjnie od dwustu do czterystu złotych. Przed podpisaniem przeczytaj oświadczenie ze zrozumieniem, a przy wątpliwościach zapytaj notariusza albo skorzystaj z konsultacji w kancelarii prawnej.
Opłaty poza czynszem i sposób ich rozliczania
Media rozlicza się na dwa sposoby. Albo płacisz ryczałt wliczony w kwotę dla właściciela, albo zaliczki rozliczane po odczycie. Ryczałt jest wygodny i przewidywalny, ale przy oszczędnym zużyciu przepłacasz. Zaliczki są uczciwsze, wymagają jednak zaufania i regularnego pokazywania faktur.
Ustal wprost, kto jest stroną umowy z dostawcą prądu i gazu. Jeśli liczniki zostają na właściciela, poproś o kopie rachunków przy każdym rozliczeniu. Jeśli przepisujesz je na siebie, pamiętaj o wypowiedzeniu umowy przy wyprowadzce. Jak czytać taki rachunek, tłumaczymy w tekście o rachunku za prąd.
Podwyżka czynszu w trakcie najmu
Właściciel nie może zmienić czynszu z dnia na dzień. Podwyżkę wprowadza się wypowiedzeniem dotychczasowej wysokości czynszu na piśmie, z zachowaniem terminu wskazanego w przepisach o ochronie praw lokatorów, a jeśli umowa przewiduje inny tryb waloryzacji, to zgodnie z tym zapisem.
Jeżeli podwyżka wydaje ci się nieuzasadniona, możesz zażądać pisemnego uzasadnienia i porównać stawkę z ofertami w okolicy. Rozmowa działa lepiej niż milczenie, zwłaszcza gdy jesteś rzetelnym najemcą, bo zmiana lokatora kosztuje właściciela pustostan i sprzątanie.
Osobna sprawa to podwyżka opłat administracyjnych i cen mediów, na które właściciel nie ma wpływu. Ta część rachunku rośnie niezależnie od jego woli i zwykle jest przenoszona na najemcę wprost, o ile umowa tak stanowi.
Wypowiedzenie umowy i terminy, o których trzeba pamiętać
Umowa na czas nieokreślony podlega wypowiedzeniu z zachowaniem terminów z umowy albo z przepisów. Umowa na czas określony kończy się z upływem terminu, a wcześniejsze rozwiązanie jest możliwe tylko wtedy, gdy strony wpisały taką możliwość do treści.
Wypowiedzenie składaj na piśmie i zadbaj o dowód doręczenia, czyli podpis odbiorcy albo list polecony. Wiadomość w komunikatorze bywa akceptowana w praktyce, ale w sporze to słaby dowód. Zapisz też datę, od której liczysz bieg terminu.
Zaplanuj koniec najmu razem z przeprowadzką, żeby nie płacić dwóch czynszów naraz i nie zostać bez lokum. Listę kroków znajdziesz w artykule o przygotowaniu przeprowadzki.
Zwrot kaucji i najczęstsze spory
Kaucję zwraca się po zakończeniu najmu i przekazaniu lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności. Właściciel może odliczyć zaległy czynsz, nieopłacone media i koszt naprawy uszkodzeń wykraczających poza normalne zużycie. Nie może natomiast obciążyć cię odnowieniem mieszkania po kilku latach mieszkania, bo zużycie ścian jest naturalne.
Przy przekazaniu zrób drugi protokół, znowu ze zdjęciami i odczytami liczników. Poproś o pisemne wyliczenie potrąceń, jeśli mają być jakiekolwiek. Ustal termin zwrotu i formę, najlepiej przelew, bo gotówka bez pokwitowania rodzi kolejny spór.
- zdjęcia stanu lokalu przy wprowadzeniu i przy wyprowadzce
- protokoły podpisane przez obie strony
- potwierdzenia przelewów czynszu i kaucji
- korespondencja o usterkach i zgłoszeniach
- faktury za media z całego okresu najmu
Gdy dochodzi do sporu, działaj po kolei
Zacznij od pisemnego wezwania z konkretnym żądaniem i terminem. Wiele spraw kończy się na tym etapie, bo druga strona widzi, że masz uporządkowane dowody. Jeśli to nie skutkuje, zostaje mediacja albo droga sądowa, przy mniejszych kwotach w postępowaniu uproszczonym.
Zanim złożysz pozew, oszacuj koszty i czas. Przy sporze o kilkaset złotych bardziej opłaca się kompromis, przy kwocie rzędu kilku tysięcy warto policzyć wszystko na spokojnie. Konsultacja u prawnika to orientacyjnie od stu pięćdziesięciu do trzystu pięćdziesięciu złotych i zwykle wystarcza, by ocenić szanse.
Ten tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. Przepisy o ochronie praw lokatorów bywają zmieniane, a rozstrzygnięcie zawsze zależy od treści konkretnej umowy i od dowodów. Warto też sprawdzić, czy twoje rzeczy chroni polisa, o czym piszemy w tekście o zakresie ubezpieczenia mieszkania.